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icon octubre 11, 2021
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LLC o PA Para Realtors – ¿Cuál Es Mejor Para Agentes de Bienes Raíces?

 

En este video hablamos sobre qué es mejor para un agente de bienes raíces, una LLC o un PA como estructura comercial. Damos un estudio detallado de las ventajas legales y ventajas fiscales de una LLC y un PA (Professional Association) para realtors.

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Este video está destinado a fines educativos y no debe tomarse como asesoramiento legal, financiero o fiscal. Debe consultar con un profesional acerca de su situación única antes de actuar sobre cualquier cosa discutida en estos videos. Freedomtax Accounting and Multiservices Inc., Freedom Insurance Financial Inc., Freedom Realty Source Inc., and Freedom Immigration International Inc. proporcionan contenido educativo para ayudar a los propietarios de pequeñas empresas e individuos ser más conscientes de ciertos temas, pero no podemos dar consejos generales a un público amplio. Freedomtax Accounting and Multiservices Inc., Freedom Insurance Financial Inc., Freedom Realty Source Inc., and Freedom Immigration International Inc. o sus miembros no pueden ser responsables por el uso o mal uso de este contenido.

Transcripción

Una de las preguntas más comunes aquí en FreedomTax Accounting es: Soy agente de bienes raíces y tengo personas que me están diciendo que es mejor manejar mi negocio de realtor bajo una LLC, y otras personas me están diciendo que es mejor abrir un PA para manejar mi negocio de bienes raíces, ¿Qué es mejor para un realtor, una LLC o un PA? De eso es lo que vamos a estar hablando en este video. 

Saludos desde FreedomTax Accounting, somos una firma de contabilidad e impuestos que llevamos brindando nuestros servicios de calidad ya por más de 20 años sirviendo a nuestra comunidad hispana. Si usted es nuevo en este canal, proveemos estrategias para empresarios lograr sus metas financieras; si es un tema que le interesa, por favor suscríbase a nuestro canal.

Tenemos muchos realtors que nos llaman aquí a FreedomTax preguntando qué es mejor para ellos, ¿abrir un PA o abrir una LLC? En este estudio que le vamos a dar, vamos a ver por qué nosotros aquí en FreedomTax preferimos que sea una LLC sobre un PA, el PA sí le da ciertas ventajas, pero en este estudio van a ver la razón porque a lo mejor la LLC es una mejor opción para el realtor.

Para empezar quiero que sepa que si usted es agente de bienes raíces nosotros aquí en FreedomTax le podemos ayudar de muchas maneras, especialmente si usted tiene clientes que son inversionistas en bienes raíces, extranjeros; no todo contador sabe o domina el tema fiscal de bienes raíces para los inversionistas extranjeros, y aquí en FreedomTax muchos realtors se comunican con nosotros para contestarles las preguntas de impuestos a estos inversionistas extranjeros que están comprando bienes raíces aquí en Estados Unidos. Le podemos ayudar a abrir una LLC para hacer las inversiones de real estate; somos expertos en el área de FIRPTA, que es bien importante si usted tiene un vendedor que es extranjero, bien importante que sepa las consecuencias del impuesto de FIRPTA en la transacción de la venta; le podemos ayudar a conseguir su número de ITIN; y le ayudamos con sus declaraciones de impuestos corporativas o personales si son inversionistas extranjeros. Piensen en nosotros si tiene un comprador o un vendedor extranjero como cliente, como agente de bienes raíces. 

Ahora, los realtors o los agentes de bienes raíces, pueden trabajar en varias estructuras comerciales. Regularmente, cuando un realtor está empezando, normalmente empieza a trabajar como agente de bienes raíces bajo su nombre, bajo lo que se llama un Sole Proprietor o contratista independiente, donde todo está bajo su nombre y recibe sus comisiones de ventas como agente de bienes raíces bajo su nombre y su seguro social. Otra manera tradicional es que cuando ya crezca su negocio de realtor, abra un PA, un Professional Association.

Ahora, el PA es una estructura comercial antigua, tradicionalmente muchos realtors cuando crecen forman un PA, el PA es una estructura comercial que existe desde los 1800´s; no es que esté mal, pero van a ver que es una estructura un poquito antigua, y creo que la LLC tiene mejores ventajas. 

Está la LLC, la Limited Liability Company. La LLC es una estructura un poco más moderna, empezó a finales de los años 80´s; en este video le vamos a enseñar por qué nosotros recomendamos la LLC para los agentes de bienes raíces.

También puede operar bajo una corporación. Ahora, no recomendamos que el agente de bienes raíces trabaje bajo una corporación, porque la estructura legal o comercial de corporación es más cuando la empresa es bien grande, los Amazon, Apple, empresas que tienen acciones, que eventualmente van a ser públicas; esa es la mejor estructura para ese tipo de acción comercial.

La LLC y el PA sí tienen ventaja sobre un realtor que trabaja como contratista independiente. La LLC y el PA tienen ventajas legales y fiscales comparados con un agente de bienes raíces que trabaje bajo su nombre. Vamos a ver ahora las ventajas legales del PA y del LLC comparado con si trabajara como contratista independiente. Los contratistas independientes están trabajando bajo su seguro social, bajo su nombre; como trabajador autónomo no tiene protección de responsabilidad personal; y sus bienes personales no están protegidos contra deudas comerciales y reclamaciones. ¿Qué significa eso? Eso significa que, si usted está trabajando como realtor bajo su nombre, Dios no lo permita, ocurre un error en su servicio y alguien decide demandarlo, la demanda va contra usted como persona, eso significa que sus bienes y activos personales están en riesgo; su dinero en el banco, sus propiedades, sus carros, sus acciones, su criptomoneda, todos los activos que usted sea dueño como persona está en riesgo de perderlos en una demanda porque la demanda va contra usted como persona. En cambio, si usted está operando su negocio de bienes raíces como agente de bienes raíces bajo un PA o bajo una LLC, cualquiera de las dos, sí usted tiene protección legal y sus activos están protegidos. ¿Por qué? Porque si hay una demanda y usted está trabajando como realtor bajo un PA o bajo una LLC, si viene una demanda la demanda va contra la empresa, no contra su nombre como individuo; ahí sus activos personales están protegidos en caso de una demanda.

Ahora, la LLC tiene una ventaja sobre el PA y es la siguiente. Cuando se abre un PA, el PA le otorga al dueño acciones; la LLC no tiene acciones, la LLC le da a usted unidades de dueño, y eso es una diferencia bien grande. ¿Por qué? Las acciones tienen valor monetario y eso es bien importante en caso de que usted como dueño de una empresa se vaya a quiebra como individuo. Si usted es realtor, trabaja bajo un PA, si usted se va a quiebra a nivel personal, cuando usted vaya a la corte de quiebra, la corte de quiebra va a decir usted tiene acciones en una empresa y le da sus acciones al banco que le debe dinero, así que pierde las acciones de su negocio; en la LLC eso no ocurre, porque las unidades de dueño no tienen valor monetario, si tienen valor como parte de sus activos de la empresa, pero no hay valor monetario a nivel de corte de quiebra; así que esa es una ventaja que tiene la LLC legalmente sobre el PA. 

Ahora vamos a ver la ventaja en impuestos. Ya vemos en la parte legal que el el PA y la LLC tienen mayor protección legal que el contratista independiente; y vimos como la LLC tiene mayor protección legal que el PA y el contratista independiente. Vamos a ver ahora el tema de impuestos. 

Ahora, cuando uno trabaja como realtor como contratista independiente, el IRS lo ve a usted como un Sole Proprietor para efectos fiscales; eso significa que usted como contratista independiente llena los taxes de sus ventas como agente de bienes raíces bajo el Schedule C, que el Schedule C es un formulario fiscal que va dentro del formulario 1040 que son sus taxes personales; y de la ganancia neta que reporte, paga el self employment tax. Ahora, importante saber que si usted es contratista independiente su única opción de cómo reportar sus ingresos es el Schedule C, no tiene más ninguna opción de cómo reportar y pagar sus impuestos. Le voy a enseñar las ventajas y desventajas de esto.

Cuando usted paga impuestos como Sole Proprietor, como contratista independiente, sus ventas de real estate se declaran en el Schedule C, que es un formulario que va dentro de sus taxes personales; no es una declaración de impuesto a parte, es un formulario que va dentro de sus taxes personales; usted reporta sus ventas como agente de bienes raíces, descuenta todo sus gastos y tiene su ganancia neta; esa ganancia neta se reporta dentro de los taxes personales como ingreso adicional, así que esta ganancia neta se añade al ingreso del hogar personal, y este ingreso adicional que ahora se reporta dentro de los taxes personales, va a pagar el impuesto federal que empieza en 10% pero puede subir hasta 37%. ¿Qué determina el porcentaje de impuesto federal? Lo determina el ingreso total del hogar. Ahí se suma el ingreso suyo, el ingreso de su pareja, todos los otros negocios; la tasa fiscal va a ser dependiendo del ingreso total del hogar; el ingreso total lo va a determinar el ingreso del hogar. Además de este impuesto, también va a pagar el impuesto que se llama el Self Employment Tax, que es 15.3%; casi todo eso es seguro social y un porcentaje pequeño es Medicare; lo mínimo que va a pagar de impuestos es 25.3%, que serían los 10% de aquí y este 15.3% da este 25.3% de impuestos. Ahora, esta es la única opción que usted tiene cuando trabaja como contratista independiente.

Trabajar de esta manera tiene sus ventajas y desventajas. Las ventajas son que el Schedule C es el formulario fiscal más sencillo, comparado con otros formularios fiscales es más económico de hacer; la contabilidad y los gastos no tienen que ser tan elaborados, de hecho, muchos contadores aceptan que usted le lleve un resumen a fin de año donde usted le dice al contador sus venas y sus gastos, y el contador le hace el Schedule C; también de la manera en que usted se paga de su negocio, usted no se tiene que pagar en nómina en payroll, sino que sencillamente toma dinero de la cuenta comercial y no tiene que estar pagando servicio ni impuestos de nómina; es una estructura sencilla para manejar durante el año. La desventaja es que está pagando este impuesto alto de seguro social, de self employment; paga taxes más altos, pero es bien económico de manejar durante el año. Un poco más adelante vamos a ver que la LLC le da opciones, y le vamos a enseñar cuándo cambiar esta estructura fiscal.

¿Qué pasa en una LLC? En una LLC la ventaja es que hay flexibilidad al momento de pagar impuestos. ¿Por qué? Porque cuando se abre una LLC de un solo dueño la designación automática para los impuestos es Sole Proprietor, así que termina automáticamente en la misma clasificación fiscal que si fuera contratista independiente; ahora, con la LLC la ventaja que tiene es cuando ya crezca más su negocio, no se tiene que quedar llenando el Schedule C, sino que le puede decir al IRS que usted quiere que su LLC pague impuestos como una corporación S o como una corporación C, dependiendo del caso tiene otras opciones de cómo pagar sus impuestos para pagar menos impuestos, así que no está atado a una sola manera de radicar sus impuestos. 

Ahora, cuando se abre la LLC de un solo miembro, automáticamente el IRS dice que esa LLC llena impuestos como Sole Proprietor, que es como si fuera contratista independiente; reporta sus ventas, tiene sus gastos, tiene su ganancia neta, reporta esa ganancia neta en sus taxes personales y paga el impuesto federal que empieza en 10% y también paga el Self Employment Tax que es 15.3%. La LLC de una sola persona, si llena impuestos bajo el Schedule C, no tiene ninguna ventaja en impuestos comparados con el contratista independiente, pero sí tiene la protección legal de estar trabajando bajo una LLC. Si su LLC llena como Schedule C, pues no tiene que estar en nómina, es la estructura fiscal más sencilla y económica de mantener durante el año; pero, cuando está ganancia neta empieza a ser como $40.000 dólares o más; en ese punto es que vale la pena cambiar que su LLC llene impuestos como una corporación S o como una corporación C, porque ya cuando esta ganancia neta en el Schedule C llega a $40.000 dólares o más, está pagando tanto en impuestos que es mejor cambiar la estructura fiscal.

La primera opción es cambiarlo a un S-Corporation, Corporación S, que en el 90% de las veces es la estructura fiscal que conviene. La diferencia es que ahora su LLC legalmente sigue siendo una LLC, pero para los impuestos es una S-Corporation; y ahora llena, en vez del Schedule C, va a llenar el formulario 1120-S; el formulario 1120-S no va dentro de los taxes personales, es un formulario fiscal completamente aparte. ¿Cómo funciona la 1120-S? Parecido al Schedule C; usted tiene sus ventas, tiene sus gastos, tiene su ganancia neta, la ganancia neta también fluye a la declaración de impuestos del dueño; va a pagar el impuesto federal que empieza en 10%, pero a diferencia del Schedule C donde pagaba el impuesto de 15.3% de Self Employment, la ventaja del S-Corporation es que no paga este impuesto, solamente paga el impuesto federal. Automáticamente el S-Corporation le ahorrará 15.3% en impuestos, eso es mucho. Entonces, la pregunta es; Si el S-Corporation me ahorra automáticamente tanto impuesto, ¿Por qué no todo el mundo trabaja bajo S-Corporation? Es porque el S-Corporation sí tiene más gastos operacionales durante el año; ¿por qué? Como les dije, el S-Corporation llena este formulario 1120, ese formulario es más complejo, es más costoso, la manera que se lleva la contabilidad no es tan sencilla y normalmente tiene que pagarle a un contador que le haga la contabilidad, no es tan sencillo como llevar un resumen al contador a fin de año, porque normalmente el contador que hace una 1120-S, ese contador tiene que hacer la contabilidad, eso significa que tiene que pagar un servicio de contabilidad; y, el requisito más grande de la S-Corporation delante del IRS, es que el dueño de la S-Corporation tiene que pagarse así mismo en payroll, en nómina; eso significa que tiene que pagar un servicio de nómina, cada 3 meses enviar impuestos de nómina; así, el S-Corporation durante el año tiene más gastos, por eso es que se recomienda que un realtor empiece bajo una LLC, y que empiece bajo Sole Proprietor para que mantenga la estructura sencilla, pero cuando la ganancia neta llegue a $40.000 dólares es que se justifica hacer este cambio a S-Corporation, porque aunque tenga estos gastos durante el año, la ganancia neta es tan alta, y lo que se ahorra a fin de año es tanto, que justifica tener estos gastos adicionales que incurren bajo un S-Corporation; por eso es que siempre recomendamos que se empiece con el formulario más sencillo cuando ya la ganancia neta sea $40.000 dólares o más se cambia a S-Corporation, que es cuando en el 90% de los casos la S-Corporation es la mejor opción.

La LLC también puede ser una Corporación C. ¿Cómo funciona la corporación C? Ahora el formulario fiscal va a ser 1120, que es un documento aparte, no va dentro de los taxes personales; reporta sus ventas, tiene sus gastos, y la ganancia neta paga un impuesto fijo corporativo de 21%, la ganancia neta no fluye a los dueños, sino que la corporación paga un impuesto fijo de 21% (importante notar que todas estas tasas de impuestos que he estado hablando, son basadas en las tasas de impuesto actuales del 2021; estas tasas en el futuro pueden cambiar). Bajo la Corporación C, el dueño también se tiene que cambiar en nómina. La parte negativa es que, de esta ganancia neta, en algún momento el dueño se tiene que pagar un dividendo, y este dividendo va a pagar un impuesto que empieza en 0%, pero puede subir hasta 20%; ¿qué significa eso? Vamos a decir que el dueño se dé un dividendo de $10.000 dólares, eso significa que ese dueño va a pagar impuestos de esos $10.000 dólares aquí y aquí, es doble tributación; pero hay casos donde la Corporación C es mejor opción, cada caso es diferente. 

Ya sabe cómo una LLC llena impuestos como contratista independiente, como S-Corporation y Corporación C. Pero, ¿qué pasa con el PA?

Cuando se abre un PA para real estate, la designación automática para los taxes es una corporación C, así que no tiene la opción de llenar taxes como Sole Proprietor bajo el Schedule C de la manera sencilla, cuando se abre un PA automáticamente entra usted a una estructura fiscal compleja, que tiene 3 nóminas, tiene que pagar la contabilidad, el formulario fiscal es más costoso; pero tiene la opción de cambiarlo a una Corporación S; esa es la estructura fiscal del PA. Cuando se abre un PA la designación automática es de corporación C, llenando el formulario 1120, como ya les dije, ventas, gastos, ganancia neta; paga este impuesto fijo de 21%, tiene doble tributación de los dividendos que se pague, y el dueño se tiene que pagar en nómina. Si lo cambia a S-Corporation es lo mismo; ventas, gastos, ganancia neta, fluye al dueño, solamente paga el impuesto federal, no paga el impuesto de self employment y el dueño se tiene que pagar en nómina. Esas son las únicas 2 opciones fiscales para un PA. 

En resumen, el agente de bienes raíces puede trabajar: 

  • Como contratista independiente, donde todo está a su nombre; va a llenar los taxes como Sole Proprietor, es su única opción, pero es el formulario más sencillo. 
  • La segunda opción es llenar impuestos como una LLC, donde automáticamente le da la opción de llenar como Sole Proprietor, que es la estructura fiscal sencilla; y mientras crezca tiene la opción de cambiar a S o C-Corporation.
  • Si trabaja bajo un PA llena impuestos como una Corporación C o una Corporación S. 

¿Por qué nosotros recomendamos la LLC sobre el PA? Es porque, normalmente los realtor empiezan no vendiendo mucho, entonces recomendamos la LLC para que disfruten de la ventaja legal de la LLC, pero que puedan llenar impuestos bajo el formulario más sencillo; sin tener que traer nómina, es más económico. Después cuando crezca su negocio, entonces puede cambiarlo a una de las estructuras más complejas. En el PA, tan pronto abra el PA, ya está bajo las estructuras fiscales complejas y no le da la opción de llenar bajo una solución sencilla. Por eso es que recomendamos la LLC sobre el PA, porque el agente de bienes raíces puede comenzar pequeño dentro de una LLC, pero a la misma vez disfrutar de la protección legal; y después cuando su ganancia neta llegue a $40.000 dólares o más, entonces ahí cambia a S-Corporation o cambia C-Corporation fiscalmente, para recibir los beneficios fiscales.

Ahora, esta información es general, cada caso es diferente, por eso recomendamos que siempre obtenga una consulta con un profesional que estudie su caso en específico, y que le haga un plan legal y fiscal para su caso en específico. Nosotros proveemos ese tipo de consultas y abajo le dejamos nuestra información de contacto donde puede llamar para coordinar su consulta.

Recuerde que FreedomTax es parte del grupo Freedom, somos un grupo de 3 empresas, donde tenemos la firma de contabilidad e impuestos, también tenemos nuestra firma bufete de abogados de inmigración, y tenemos Freedom Insurance Financial donde proveemos seguros y planificación financiera; así que le podemos ayudar de muchas maneras.

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