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septiembre 27, 2021 
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0 comentarios Impuestos en Inversiones de Bienes Raíces (Inmobiliarios) en USA para Extranjeros
En este video discutimos los impuestos en las inversiones de bienes raíces o inmobiliarios en Estados Unidos de parte de extranjeros. Los extranjeros que invierten en bienes raíces en USA tienen muchas preguntas de que cantidad de impuestos van a pagar de su inversion en inmobiliarios en Estados Unidos. En este video detallamos la cantidad de impuestos que va a tener que pagar un extranjero en su inversión de bienes raíces. También discutimos si es mejor comprar una propiedad a nombre personal o bajo una empresa LLC.
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Transcripción
Una de las preguntas más comunes que nos hacen aquí en FreedomTax Accounting es, ¿Cómo funcionan los impuestos? o ¿Cuánto impuesto voy a pagar en mi inversión de bienes raíces o en mi propiedad que estoy alquilando en Estados Unidos como extranjero? De eso es lo que vamos a estar hablando en este video.
Saludos desde FreedomTax Accounting, somos una firma de contabilidad e impuestos que llevamos brindando nuestro servicio de calidad ya por más de 20 años sirviendo a nuestra comunidad hispana. Si usted es nuevo en este canal, proveemos estrategias para empresarios lograr sus metas financieras, si es un tema que le interesa por favor suscríbase a nuestro canal.
Aquí en FreedomTax Acoounting por muchos años hemos ayudado a muchos extranjeros a desarrollar y diseñar sus estrategias legales y fiscales al momento de comprar sus propiedades de inversión en Estados Unidos.
Ahora, ¿qué es lo que vamos a hablar en este video? En este video vamos a discutir la diferencia fiscal que hay cuando se compra una propiedad como un estadounidense y como un extranjero. Bien importante, vamos a discutir la diferencia en cuando compra la propiedad bajo su nombre o bajo una empresa LLC. Vamos a discutir cómo funciona y cuánto impuesto es que va a pagar la propiedad de alquiler. Vamos a hablar de cuáles son las deducciones y los gastos que puede descontar para los impuestos. Y, vamos a estar un poquito más en detalle en lo que es la depreciación, porque es una de las preguntas que más nos hacen aquí en FreedomTax, y vamos a dar al final un ejemplo con números; primero vamos a dar la teoría y al final vamos a dar un ejemplo con números para que visualmente vea cuánto impuesto es que va a pagar.
Ahora, la información que vamos a dar en este video es general, siempre recomendamos que saque una cita o consulte con un profesional para que evalúe su caso en específico, y que este profesional le ayude a diseñar su estrategia legal y fiscal para su caso en específico. Si necesita este tipo de consulta, abajo le dejamos toda nuestra información de contacto y nosotros aquí en FreedomTax con mucho gusto le podemos ayudar.
¿Hay alguna diferencia entre que un estadounidense compre la propiedad o un extranjero? Relativamente no hay mucha diferencia, en la mayoría de los casos es la misma cantidad de impuestos que paga un estadounidense comparado con un extranjero. La diferencia más grande viene al momento de comprar la propiedad, porque si el extranjero va a comprar la propiedad bajo un préstamo hipotecario, regularmente el banco hipotecario exige que el extranjero de un pago inicial o un down payment más alto que si fuera un estadounidense; pero la diferencia más grande es que el extranjero sí va a tener que solicitar un número de ITIN.
Un número de ITIN es un número de identificación fiscal que tiene que solicitar el extranjero para poder reportar los impuestos, ya sea bajo su nombre o bajo nombre de la LLC, el extranjero va a tener como requisito el de pedir este número de identificación fiscal para comprar la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre comprar la propiedad bajo su nombre o comprar la propiedad bajo la LLC? Fiscalmente no hay mucha diferencia, en la mayoría de los casos comprar la propiedad o los impuestos que paga la propiedad, si está bajo el nombre suyo como individuo o está bajo la LLC, regularmente es la misma cantidad de impuesto. Ahora, cuando la LLC está generando ingresos netos anuales bien altos, en esos casos sí la LLC otorga una ventaja fiscal; así que, si usted estaba pensando que su operación de bienes raíces va a crecer bastante, sí se recomienda que sea bajo una LLC, porque cuando llegue a un nivel de ingresos netos anuales, ahí si la LLC le va a dar una ventaja fiscal; eso se lo voy a explicar un poquito más adelante. Es bien importante saber que la principal ventaja de la LLC es para protección legal, no es tanto una ventaja fiscal, sino para protección legal. ¿Por qué? Si usted compra la propiedad bajo su nombre, usted es personalmente responsable; si usted alquila la propiedad y, Dios no lo permita, hay un accidente en esa propiedad y viene una demanda, la demanda va contra usted como persona, eso significa que sus activos personales están en riesgo; ¿qué ocurre con una LLC? Aunque usted sea el dueño de la LLC, si la LLC es el dueño de la propiedad, la LLC es la que alquila la propiedad; si viene una demanda, la demanda va contra la empresa LLC, no contra usted como individuo, lo que significa que sus activos personales están protegidos. También, la LLC protege la LLC de usted, porque si usted tiene una LLC con propiedades que se están alquilando, usted se podría meter en un problema legal personalmente, y si viene una demanda en contra suya la LLC protege las propiedades del problema legal suyo, así que hay protección legal en ambas direcciones. Por eso se recomienda la LLC, porque es la estructura legal corporativa que le da ese tipo de protección en ambas direcciones.
Ahora, ¿Cómo funcionan los impuestos cuando compra la propiedad bajo su nombre? Si compra la propiedad bajo su nombre, el gobierno le exige que usted reporte ese ingreso de alquiler bajo un formulario que se llama el Schedule E. El Schedule E va dentro de una declaración de impuestos personal, que es el formulario 1040NR para los extranjeros. Para llenar este formulario la persona va a tener que tener un número de ITIN, porque sin este número de ITIN no tiene un número de identificación fiscal y no va a poder hacer una declaración de impuestos personal para reportar los ingresos de alquiler.
Ahora, bajo el Schedule E se reporta el ingreso anual de alquiler de la propiedad o las propiedades (una vez al año), se reportan los gastos y deducciones de impuestos, que lo vamos a discutir un poco más adelante, y a final de año va a tener su ganancia o su pérdida. Si tiene pérdida usted hace el reporte, pero no paga impuestos, ¿por qué?, porque se paga impuestos solamente de la ganancia neta, no del ingreso bruto. La ganancia neta se reporta en la declaración de impuesto individual, y paga el impuesto federal como individuo, que empieza en 10%, pero dependiendo de la ganancia neta podría ser un poco más alto dependiendo de la tabla actual del 2021 de los impuestos personales en Estados Unidos (detallo que es del 2021 porque esto puede cambiar en el futuro, pero normalmente no fluctúa tanto); ya sabe que si la ganancia neta de su propiedad es $9.875 o menos, va a pagar un impuesto del 10% como lo indica la tabla, pero si es mayor pues caería en otra parte de la tabla fiscal. Es importante saber que la ventaja de esto es que, la ganancia neta de su renta de alquiler de la propiedad, no paga el impuesto alto de 15.3% de seguro social. ¿Por qué? Porque el ingreso de alquiler de la propiedad se considera ingreso pasivo, el ingreso pasivo no paga el impuesto de seguro social; ahora, si lo que usted va a hacer es comprar propiedades para arreglarlas y venderlas, lo que se llama aquí house flipping, eso no es ingreso pasivo, eso es ingreso activo y en ese caso sí pagaría seguro social; pero si lo que está haciendo es comprando propiedades para alquilarlas, eso sí es ingreso pasivo y no paga este ingreso de seguro social, solamente pagaría el impuesto federal individual que está sujeto a esta tabla; y regularmente es bien raro ver que paguen más del 12%, y lo van a ver en el ejemplo porque regularmente no llega a esos niveles.
Ahora, ¿qué ocurre cuando se compra la propiedad bajo una LLC? Aquí cambia un poco la cosa.
Si la LLC es de un solo dueño, el IRS dice que esta LLC de un solo dueño va a llenar el mismo formulario Schedule E, pero a nombre de la empresa, ese formulario también va a ir dentro de una declaración personal del dueño de la LLC, así que este reporte va aquí adentro de la 1040-NR, para llenar ese formulario va a necesitar el número de ITIN; la LLC va a tener su propio número fiscal, que es lo que se llama el EIN. El EIN es el número de identificación fiscal de las empresas en los Estados Unidos; aunque la LLC tenga el EIN, como quiera este Schedule E se va aquí adentro de la creación personal del dueño de la LLC de un solo dueño; y funciona similar, va a tener su alquiler anual, sus gastos, su ganancia o su pérdida; si tiene pérdida se envía el reporte sin pagar impuestos, pero si tiene ganancia se reporta también en la declaración de impuestos del dueño; y paga el mismo impuesto federal como individuo que empieza en 10%, es está sujeto a la misma tabla anterior; así, si compra la propiedad bajo su nombre o si abre la LLC de una persona, paga el mismo impuesto, así que no hay ventaja fiscal.
¿Qué ocurre cuando la LLC tiene más de un dueño? Cuando la LLC tiene 2 o más dueños la designación automática para los taxes no es el Schedule E, sino que ahora es el formulario 1065, que es un formulario un poco más complejo, y va a haber 2 dueños o más. El ingreso de alquiler se reporta en la 1065, también va a tener sus deducciones, va a tener su ganancia o su pérdida. Si hay pérdida se envía el reporte 1065 que es un reporte aparte, la 1065 no va dentro de los taxes de los dueños, de la 1040-NR, si hay pérdida se envía el reporte 1065, pero se envía sin un pago de impuestos. Cuando hay ganancia, esta ganancia se divide entre los dueños, ¿cómo?, dependiendo del porcentaje de unidades de dueño que tenga; por ejemplo, si este dueño es 50% dueño de la LLC y este otro también es 50% dueño, esta ganancia neta va a ir 50% para uno y 50% para otro, pero no tiene que ser 50% puede ser cualquier porcentaje; el ingreso que fluye para el dueño depende del porcentaje que tenga cada dueño. La ganancia neta que le toca a este dueño se reporta dentro de la 1040-NR de ese individuo, y está acá en la 1040-RN de este otro individuo, que van a tener que tener un número de ITIN, y va a estar sujeto al mismo impuesto federal de individuo que empieza en 10%; a la otra persona le tocaría lo mismo, el ingreso que empieza en 10%, que va a estar sujeto a esta misma tabla. Aquí vemos otra vez cómo esta tabla determina la cantidad de impuesto que va a pagar cada dueño.
Ahora, dijimos que sí hay una ventaja fiscal para cuando hay altas ganancia de la empresa LLC. ¿Cuál sería? Vamos a verlo.
Vamos a decir que ahora bajo una LLC; en la LLC regularmente funciona: ingresos, gastos, ganancia, se reportan dentro de los taxes personales del dueño y pagan el impuesto que empieza en 10%. ¿Qué ocurre cuando esta ganancia neta ya cae en unos porcentajes de impuestos bien altos? En ese caso estaría sujeta a impuestos altos, no queremos eso; en ese punto la ventaja de la LLC es que se le puede decir al gobierno que ustedes no quieren que la LLC no pague como un Schedule E, o 1065 si son más de 2 dueños, sino que usted quiere que su LLC reporte sus impuestos como una corporación, que sería el formulario 1120. ¿Cuál es la diferencia? Si usted compra bajo su nombre, usted no tiene esta opción, esta opción solamente existe si es bajo una LLC.
Bajo la corporación tiene: sus ingresos, sus gastos, su ganancia neta; pero, ahora la ganancia neta no fluye al dueño, el dueño no paga los impuestos, sino que la corporación paga un impuesto fijo de 21%, (Este impuesto fijo la administración actual lo quiere subir a 27 o 28%, todavía no se han decidido) y de esa manera es mucho menos que los porcentajes de 32% y más altos. Así que, cuando ya la operación es bastante grande, ahí sí se recomienda que cambie la estructura fiscal de la LLC. Regularmente lo que ocurre en esos casos es que ya no tiene solamente una LLC, regularmente lo que ocurre en esos casos es, que hay una LLC que se utiliza como un holding company y la LLC es dueño de otras LLC que tienen ya distintas propiedades; entonces, usted solamente sería dueño de esta LLC, pero estas otras LLC, el dueño es esta compañía; esa es otra estrategia fiscal ya cuando la operación es con muchas propiedades. Básicamente esa es la ventaja fiscal de la LLC cuando ya hay bastantes propiedades que se alquilan.
Vamos a ir al ejemplo. En este ejemplo vamos a discutir: Si compro una propiedad de $150.000 y la propiedad le está dejando ingresos de $1.000 mensuales de alquiler, eso significa que va a generar $12.000 dólares de ingreso anual de alquiler.
¿Cuáles serían los gastos? Los gastos serían: El administrador de la propiedad que regularmente cobran del 8-12% del total del alquiler mensual, aquí tomaremos 8%. Las reparaciones y el mantenimiento de la empresa, que siempre se sugiere que sea como 5% del ingreso mensual. También puede descontar lo que se llama HOA o homeowner’s association, donde dependiendo en qué urbanización esté localizada la propiedad, cada urbanización tiene distintos HOA, pueden ser más altos, pueden ser más bajos; puede ser 0 porque no necesariamente tiene que tener HOA, hay muchas propiedades que no pagan HOA, pero la mayoría sí. Puede descontar también lo que gaste de seguro de la propiedad al año. Los impuestos de la propiedad; ahora, estos pueden ser más altos o más bajos, dependiendo de la localización de la propiedad los impuestos de la propiedad fluctúan; el promedio nacional es 1% del valor de la propiedad; en este caso 1% de los $150.000 serían $1.500. Puede descontar honorarios profesionales, honorarios que usted le paga a su contador, si tiene que poner un abogado para algo, si la LLC tiene que hacerle reporte anual al estado; todos estos gastos profesionales los puede descontar del ingreso de alquiler. Licencias y permisos; regularmente esto es 0, pero sí hay estados o condados que requieren que usted pague un permiso para alquilar la propiedad, pero regularmente esto es 0. Si usted compra la propiedad bajo una hipoteca, sí puede descontar la hipoteca y los intereses; vamos a decir que esos serían $500, pero puede ser 0 porque la mayoría de los inversionistas compran estas propiedades y no tienen este gasto. Las utilidades, lo que es la energía, el agua, la luz; regularmente eso no lo paga usted, sino que lo paga el inquilino. También los viajes, si va a viajar para atender su negocio de alquiler de propiedades, el pasaje, la estadía, el alquiler del carro, todo eso lo puede descontar como un viaje de negocio; en este ejemplo no pusimos esos viajes.
Su ganancia neta anual sería esta cantidad: $6630; que sería el cash flow que le sobra. Ahora, de esta cantidad se le resta la depreciación. ¿Cómo se obtiene el número de la depreciación? Vamos a hablar un poquito de depreciación.
Lo más importante que tiene que saber de la depreciación es, que en el valor del inmueble está el valor de la propiedad y el valor de la tierra; la tierra no se puede depreciar, solamente hay depreciación de la propiedad. Regularmente en una propiedad residencial, la fórmula universal es que el 70% del valor es la propiedad y el 30% es la tierra; ahora, esto puede cambiar, especialmente si son edificios comerciales o condominios, donde hay menos terreno, pero muchas propiedades. Para este ejemplo de valor de $150.000 dólares usaremos el ejemplo de la fórmula universal de que el 70% de la propiedad es lo que vamos a depreciar. También se pueden depreciar las mejoras, porque es 70% de la propiedad + las mejoras; si usted compra una propiedad y le construye una piscina, le pone techo nuevo, le pone enseres nuevos, todas esas mejoras a la propiedad no se pueden descontar todo en un año, sino que se deprecia también con la propiedad.
En este caso tenemos una propiedad que cuesta $150.000 dólares, tomamos el 70% del valor que es $105.000 dólares, así que lo que podemos depreciar es esa cantidad y se puede depreciar por 27.5 años, que serían 330 meses; así, si tomo $105.000 dólares y lo divido por 330 meses, tengo una depreciación mensual de $318 dólares, eso es lo máximo que puedo depreciar por mes de la propiedad. Ahora, si multiplico los $318 dólares por mes, por los 12 meses del año, ahí llego a mi depreciación de $3816 dólares; de ahí es que saco este número.
Entonces, de la ganancia neta anual, que es lo que usted recibió como cash flow, para los impuestos, cuando hago el reporte fiscal, le descuento también la depreciación y me queda una ganancia neta anual para los impuestos de $2.812.
Ahora, esta ganancia neta, verificó la tabla de los impuestos y cae bajo esta sección; así que, dependiendo del número que esté aquí, chequeo la tabla fiscal y ahí se la tasa de impuestos que voy a pagar. En este caso cae bajo una tasa de impuestos del 10%, y este sería mi pago de impuesto anual de mi propiedad, que todos los años mientras se vaya alquilando me va generando ingresos pasivos, más la propiedad va aumentando en valor y en el futuro la puedo vender, y ahí es que le saco la ganancia capital a mi inversión de bienes raíces.
Una vez más, siempre es importante que tome consulta con un profesional para evaluar su caso en específico, para que le diseñe una estructura legal y fiscal basado en sus metas. Para eso, se puede comunicar con nosotros al 4073441012 o en nuestra página web freedomtaxfl.com, aquí le podemos ayudar a abrir la LLC, a hacer sus taxes anuales, a solicitar su número de ITIN y a hacer su plan legal y fiscal para su proyecto de inversiones en Estados Unidos.
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