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marzo 19, 2023 
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0 comentarios Entendiendo los Impuestos de Propiedades de Alquiler en los Estados Unidos para Extranjeros
Descubre todo lo que necesitas saber sobre los impuestos de propiedad de alquiler para no residentes extranjeros. Asegúrate de cumplir con las normativas y tomar decisiones informadas.
En este video entramos en detalle en el tema de impuestos para propiedades de alquiler en Estados Unidos con dueños no residentes extranjeros. Si es inversionista en bienes raíces, es importante saber la cantidad de impuestos que va a pagar del ingreso de alquiler que genere su propiedad.
Impuestos de Propiedad de Alquiler Para No Residentes Extranjeros
En este video entramos en detalle en el tema de impuestos para propiedades de alquiler en Estados Unidos con dueños no residentes extranjeros. Si es inversi...
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TRANSCRIPCIÓN DEL VIDEO:
Si usted es extranjero y está pensando en invertir en alguna propiedad en Estados Unidos para alquilarla, es importante que sepa exactamente cómo funciona el sistema fiscal y cuánto impuesto va a pagar usted de su ingreso de alquiler. De eso es lo que vamos a estar hablando en este video.
Saludos desde FreedomTax Accounting. Somos una firma de contabilidad e impuestos y nuestro equipo lleva brindando servicios de calidad ya por más de 20 años sirviendo a nuestra comunidad hispana. Si usted no ve este canal, proveemos estrategias para empresarios lograr sus metas financieras. Si es un tema que le interesa, por favor, suscríbase a nuestro canal. Ahora, si usted es un extranjero o no residente de Estados Unidos y usted quiere empezar a hacer unas inversiones en Estados Unidos en inmuebles, bienes raíces, propiedades, terrenos, eventualmente usted va a empezar a alquilar estas propiedades y estas propiedades van a generar ingreso de alquiler. Y es importante que ustedes sepan qué impuestos ustedes van a pagar de ese ingreso alquiler. En este video, básicamente vamos a dar un tipo de seminario, porque va a ser un video, entiendo yo, un poquito extenso, pero vamos a hablar en detalle de este tema, porque es un tema sumamente importante, que nosotros aquí en Freem tax hacemos mucho de este tipo de consulta y vamos a discutir las preguntas más comunes en el tema fiscal de el ingreso de alquiler.
Ahora vamos al tema, porque entiendo que va a ser un poquito largo y no hay tiempo que perder. Este es el tema que vamos a hablar hoy. ¿Cuáles son los impuestos que ustedes como inversionistas extranjeros van a pagar en Estados Unidos de el ingreso alquiler que generan sus propiedades. Ahora, vamos a hablar de varios temas hoy. El primero, ¿es mejor comprar la propiedad bajo el nombre suyo como persona natural? ¿O es mejor comprar la propiedad bajo una empresa, específicamente una estructura empresarial de LLC? También vamos a hablar de la tasa de impuestos que ustedes van a pagar de su ingreso alquiler. Qué deducciones puede tener de este ingreso, que pueden descontar para bajar su ganancia neta y pagar los menos impuestos posibles. Específicamente, también vamos a hablar de esas deducciones, cómo funciona la depreciación, que es una pregunta común para inversionistas, porque de la manera que usted depresia su propiedad, va a afectar cómo va a coger esa deducción de el ingreso. Y vamos a dar varios ejemplos con números para que visualmente tengan ejemplos con números de todo lo que estamos hablando. Ingreso, deducciones, depreciación, tasas de impuestos, todo bajo distintos ejemplos que vamos a discutir.
La primera pregunta, que es la más común dentro de nuestras consultas a inversionistas extranjeros. Quiero comprar una propiedad de inversión para alquilarla, la debo comprar bajo mi nombre como persona natural, o he escuchado que es mejor comprar la propiedad bajo una empresa, específicamente una LLC. Bueno, nosotros siempre recomendamos que para una propiedad de alquiler se haga bajo una LLC y vamos a ver por qué. Bueno, siempre me preguntan si hay beneficios fiscales. Realmente no. Inicialmente, si usted compra bajo su nombre o compra bajo una empresa, realmente va a pagar los mismos impuestos. Ahora, cuando las ganancias netas anuales son sumamente altas y en los ejemplos los vamos a ver, si la LLC le va a dar una ventaja fiscal. Okey, so, inicialmente no entren en abrir una empresa pensando que van a pagar menos impuestos, no. Van a pagar los mismos impuestos si compran a su nombre o bajo la empresa. Pero lo bueno de la LLC es que por lo menos va a tener una opción en el futuro si la ganancia neta es alta. En ese punto, sí va a tener una ventaja fiscal. La principal ventaja de comprar propiedades de alquiler bajo una LLC es para protección legal.
Le explico. Si usted compra la propiedad bajo su nombre como persona natural, la propiedad se alquila, Dios no lo permita, pasa algo en esa propiedad, hay un accidente, eso significa que va a venir una demanda contra usted porque usted es el dueño. Por más seguro que tenga, sus activos personales estarán en riesgo. Por eso es la razón principal de crear una LLC y comprar las propiedades bajo la empresa. Por si acaso hay un accidente o alguna demanda, la demanda va contra la empresa, no contra usted y sus activos personales están protegidos. ¿Por qué comprar propiedades de alquiler bajo una LLC? Primera razón principal, protección legal y proteger mis activos personales. Segunda ventaja, a lo mejor inicialmente no voy a tener ventajas fiscales, pero sí voy a tener en el futuro la opción de cambiar la estructura fiscal de la I LSE si mi ganancia es muy alta y recibir ventajas fiscales en ese momento. Ahora, antes de continuar, quiero enseñarles unos términos, porque voy a estar utilizando estos términos y estas palabras para dar ejemplos. Es importante que sepa de qué estoy hablando. El primer término es la 1040 NR. 1040 NR es el formulario de declaración de impuesto personal de no residentes.
Los residentes o ciudadanos, cuando llenamos nuestra declaración de impuesto personal, llenamos la 1040. Pero para no residentes, por eso se llama NR. La 1040 no resident. El otro término importante es schedule E o anexo E. El schedule E es un formulario donde se registra el ingreso y deducciones de alquiler por propiedad y no es un formulario aparte, sino que el schedule E va dentro de la 1040 NR. La 1040 NR es el formulario global de impuestos personales para no residentes y dentro de la 1040 está el schedule E. Para que vean cómo se vean, así es que se ve, esta es la 1040 NR. Obviamente, aquí dice el año fiscal, pero este es el formulario 1040 NR y este sería el formulario schedule E, donde aquí se ponen las distintas propiedades y aquí se reportan los ingresos y los gastos. Y este formulario schedule E va dentro de la 1040. Ya sabemos y podemos seguir adelante. Ahora, para que vean que inicialmente no hay diferencia de impuestos si compran a nombre suyo o compran bajo una LLC, ¿cómo funcionan los impuestos si usted comprará bajo su nombre? Si usted compra bajo su nombre, no bajo una LLC, compra bajo su nombre, su propiedad va a generar ventas.
Y estas ventas se reportan bajo el formulario schedule E, el anexo. Esas ventas durante el año tienen sus deducciones y a final de año tiene su ganancia neta o su pérdida, porque hay años que hay más gastos que alquiler. Puede haber una ganancia o puede haber una pérdida. Ahora, esta ganancia neta se va a reportar dentro de su declaración personal como ingreso. Porque usted es el dueño, usted está reportando un ingreso y tiene que hacer un reporte fiscal personal. Por eso es que también tiene que solicitar este numerito que está aquí, el número de ITIN. Un número de ITIN es un número de identificación fiscal que el gobierno le otorga a un no residente que tenga un requisito fiscal. Es como un seguro social, pero para impuestos para los extranjeros. Eso tiene que solicitar el ITIN para poder hacer la 1040 NR. Ahora, esta ganancia neta, que estábamos hablando, esta ganancia neta se reporta como ingreso al dueño y cuánto impuesto paga. Paga un impuesto federal de 10 percent hasta 37 percent. Ahora, eso es un margen bastante amplio de impuestos. ¿Qué determina la tasa de impuesto? Es este ingreso que se está reportando aquí, la cantidad.
Si vemos la verdad. Y como le dije, si compras bajo su nombre, esta es la única opción que hay fiscal. No importa cuántas propiedades tenga, no importa el monto de ganancia neta, si compras bajo su nombre, esta es la única opción fiscal que tiene. Como le dije, pagan un impuesto federal de 10 a 37 percent. Lo que determina es esta tabla. Esta es la tabla de las tasas de impuestos personales, porque ese ingreso, esa ganancia neta, va a estar sujeta a la tasa de impuestos personales, porque esa ganancia neta se reporta como ingreso, no el total de ingreso de renta, solamente la ganancia neta. Y si la ganancia neta, y esta es la tabla del 2023, todos los años esto puede cambiar un poco, pero no cambia mucho, pero esta es la tabla fiscal de impuestos personales del 2023. Si la ganancia neta es hasta 11 000 dólares, paga 10 percent de impuestos. De 11 000 1 a 44 000 725, paga 12 percent. Ahora vamos a decir que tengo una ganancia neta de 15 000 dólares, ¿verdad? Son 15 000 dólares. Todos esos 15 000 dólares, usted dice, pues eso entra aquí, en esta parte eso pago 12 percent de 15 000.
No, los primeros 11 000 pagan 10 percent y de 11 000 1 a 15 000 paga 12 percent. Eso es escalonado. Así es que funciona los impuestos y la tabla fiscal. Vamos a ver un ejemplo. Vamos a decir que usted tiene una propiedad, que la propiedad tiene un valor de 350 000 dólares. Tiene un ingreso de alquiler mensual de 2500 dólares mensuales. Eso significa que el ingreso anual por alquiler, si son 2500 mensuales por 12, pues tiene un ingreso de 30 000 dólares al año. Aquí están todo lo que usted puede descontar. Usted puede descontar lo que usted le paga al property management, reparaciones y mantenimiento, la asociación de condómines, el seguro, los impuestos de la propiedad que se le pagan al condado donde está la propiedad, honorarios profesionales si usted le paga a un contador, si le paga a un abogado, otro tipo de servicios de mercadeo, licencias y permisos. Si la casa está salda, o sea, que no tiene una hipoteca, pues no puedes contar eso. Pero si la casa sí tiene una hipoteca, el pagaré mensual de la hipoteca no se puede descontar como un gasto, pero los intereses sí. Los intereses de la hipoteca sí lo puede descontar como un gasto.
Las utilidades que regularmente la paga el inquilino, pero no todo el tiempo. Los viajes. Y ahí usted me pregunta, ¿pero cómo que los viajes? Bueno, si usted tiene una propiedad acá en Estados Unidos y usted viaja a Estados Unidos para ver cómo está la propiedad, para comprar otra propiedad, para reunirse con el contador, para reunirse con su realtor, ya eso es un viaje de negocio. Ese viaje, el pasaje, la estadía, alquiler de automóvil, las comidas mientras usted esté viajando, eso es eso se puede descontar como un viaje de negocio. También puede descontar la depreciación, que les voy a enseñar cómo se calcula este monto pronto. Tuvimos un ingreso de 30 000 dólares, se descontaron todos estos gastos y tuvimos una ganancia neta anual de 8 346. Si vamos a la tabla, 8346 está aquí debajo de 11 000. Básicamente, estamos pagando una tasa de 10 percent, de esta ganancia neta, pago 10 percent de impuestos, pago 834.60. Así es que funciona el impuesto. Ahora, ¿cómo se calcula la depreciación? Que es un tema y pregunta que comúnmente nos hacen. Para calcular la depreciación y poder descontarla, el primer paso es calcular el 70 percent del valor de la propiedad.
¿Por qué? Porque regularmente, dependiendo si es una propiedad terrera, el 30 percent de la propiedad es la tierra y la tierra no depresia. Pero el 70 percent es la estructura. Esto fuera diferente si tenemos un edificio de un condominio donde hay poquita tierra y mucha estructura. Pero regularmente para una casa, este es el cálculo. En el ejemplo anterior, dijimos que la propiedad tenía un valor de 350 000 dólares. 70 percent de eso es 245 000. Ahora cogemos los 245 000 y los dividimos por 330 meses. Eso me da 742 dólares mensuales. Eso 742 dólares mensuales por 12 meses, de ahí es que saco el cálculo de lo que puedo descontar como depreciación anual. Sencillo. Ahora, ¿qué ocurre? Este fue el ejemplo si compra bajo su nombre. ¿Qué ocurre si usted crea una LLC? Ahora, en este ejemplo es una LLC de un solo dueño. Si la LLC es de un solo dueño, va a pagar impuestos de la misma manera que si comprar a nombre personal. En este caso ve que bajo la LLC de un solo dueño, tengo la ventaja y la protección legal, pero la estructura fiscal es la misma. Donde, aunque la propiedad, el dueño sea la LLC, el ingreso y los gastos se reportan bajo la declaración de impuesto personal de ese solo dueño de la LLC.
Porque cuando la LLC es de un dueño, lo que ocurre en la LLC, la LLC no tiene un requisito de un reporte fiscal y todo se reporta dentro del único dueño de esa LLC. Y funciona igual. En el schedule E va a reportar sus ventas, va a tener sus gastos, va a tener su ganancia neta y su ganancia neta se reporta como ingreso y pagan los mismos impuestos de la misma tabla. Ahora, ¿qué ocurre si la LLS tiene dos o más dueños? En ese caso, hay que enseñarles qué es este formulario. Este es el formulario 10.65. Ya esto es una declaración de impuesto de sociedad. Ve que en inglés partnership. Cuando la LLC tiene dos o más dueños, ya no es un propietario único, sino que ahora esa LLC fiscalmente se considera una sociedad y la sociedad tiene que llenar este formulario 10. 65. ¿Y cómo funciona? ¿Por qué? Porque dentro de la 10.65 hay un formulario que se llama la K1, que hay varios, hay una K1 para cada dueño. Si hay una LLC de dos dueños, se llena un formulario 10.65 y dentro del formulario 1065 hay dos K1, una K1 para cada dueño, donde la K1 va a reportar el ingreso que le corresponde a cada dueño.
Vamos a ver cómo funciona. Aquí es el impuesto sobre la renta alquiler para una LLC de dos o más dueños. En este caso, tenemos una LLC que llena el formulario 1065 con dos dueños. Este es la declaración personal del dueño número uno y este es el dueño número dos. La propiedad genera ventas o ingresos alquiler. De igual manera, se descuentan todas las deducciones y va a tener su ganancia neta a final de año o su pérdida. Esta ganancia, la 10.65, va a generar una K1 para el dueño número uno con el ingreso que les corresponda a él. Ahora, ¿qué cantidad de ingreso es basado al porcentaje de ese dueño en la empresa. Por ejemplo, que este dueño número uno sea 50 percent dueño de la LLC. So 50 percent de la ganancia neta va para él. Y el otro 50 percent va para el otro dueño. Eso es 50 percent, 50 percent. Puede ser 70 percent, 30 percent. Puede ser 90 percent uno, 10 percent otro. Pueden haber diez dueños con 10 percent cada uno. Lo importante es que la ganancia neta, entonces se reporta el porcentaje de cada dueño y se tiene que reportar dentro de una declaración personal de cada dueño.
¿Y cuánto impuesto paga? El mismo. El mismo impuesto federal de 10 percent a 37 percent y el mismo impuesto federal de 10 a 37 percent para el segundo dueño, basado en la misma tabla que les enseñé anteriormente. Vamos a ver un ejemplo con la misma propiedad que vimos anteriormente. Una propiedad, pero en este caso la propiedad está bajo una LLC de dos dueños. En este caso, la propiedad tiene la propiedad de 350 000 dólares, tiene 2500 dólares de ingreso alquiler mensual, tiene un ingreso anual de 30 000 dólares, tiene todos sus deducciones y ganancia neta anual de 8346. Ahora, en este caso, este primer dueño tiene 70 percent de la empresa. El 70 percent de 80 percent de la 8346 son 5842. El segundo dueño tiene 30 percent de la empresa. Son 30 percent de esta ganancia neta son 2504 de ingreso para este dueño. El primer dueño reportaría 5800, el segundo dueño reportaría 2 504. Si vemos la tabla, ambos caen aquí. Eso significa que el primer dueño paga una tasa de 10 percent, paga 584,20 de impuestos. Dueño número dos, misma tasa de 10 percent, 250,40 centavos de impuestos. Ya ven, compran bajo su nombre, compran bajo una LLC.
Inicialmente, no hay diferencia fiscal, siempre cae a lo personal y la ganancia neta anual está sujeta a la tabla fiscal de impuestos personales. Ahora, sí hay una ventaja fiscal en la LLC, cuando las ganancias altas, cuando la ganancia anual neta es sumamente alta. ¿Por qué? Porque con la LLC se puede cambiar la estructura fiscal. Vamos a ver este ejemplo. Vamos a ver que usted tenga una propiedad o un grupo de propiedades, que su valor total sean 10 millones y que su ingreso mensual de alquiler de esta propiedad o grupo de propiedades sea 100 000 dólares mensuales. Esto significa que hay un ingreso anual de alquiler de 1 millón 200 000 dólares. Son las mismas deducciones, pero a un nivel más alto, donde la ganancia neta anual de estas propiedades son 706 105. Ya vemos que eso es una ganancia neta anual sumamente alta. Ahora, si cogemos esos 700 000 dólares y lo ponemos en esta tabla, ya estamos viendo que estamos acá. Una tasa de impuestos sumamente alta. Ahora, recuerde que cuáles de que no todos los 700 000 dólares pagan 37 percent. Los primeros 11 000 pagan 10. Hasta 44 000 pagan 12. De aquí, de 44 a 95 000, 22.
Y así sigue, solo paga 37 percent de ese monto de 700 000, pero sí va a pagar una tasa de impuestos de 31.25 percent. Son 31.25 percent de 706 105 son 244 335. Ahora, si la tasa de impuestos que usted pague es mayor de 21 percent, ahí es donde hay que cambiar la estructura fiscal. Y eso es lo bueno de la flexibilidad fiscal que tiene la LLC. Cuando se abre una LLC de una sola persona como dueño, fiscalmente se considera un propietario único o en inglés sole p roprior. Que llena el anexo E. Si la LLS tiene dos o más dueños, ya es una sociedad y llena el formulario 1065. Ambas estas opciones, la ganancia neta está sujeto a la tasa de impuestos personal. Pero en ese punto donde el impuesto sobrepasa 21 percent, una estrategia es decirle al gobierno, gobierno, yo quiero que mi LLC fiscalmente sea una corporación C. Y eso significa que ahora su LLC va a llenar el formulario 1120, que es una declaración de impuesto corporativa, que es este formulario, ¿verdad? B, 1120 formulario, una declaración de impuestos de corporación. Ahora, no significa que su LLC ahora es una corporación, no.
Legalmente sigue siendo una LLC. Lo que pasa es que su LLC fiscalmente es una corporación. ¿Y cómo pagan los impuestos las corporaciones? Como les dije, llena el formulario 1120, donde se reportan las ventas, se reportan todos los gastos, tiene su ganancia neta, pero ahora la ganancia neta paga un impuesto fijo de 21 percent y lo paga la corporación. Eso significa que esta ganancia neta no fluye como ingreso para el dueño. Paga, ¿verdad? Solamente paga este impuesto fijo de 21 percent. Por eso es que cuando es bueno empezar la LLC, seguir con el pagando como propietario único o sociedad, si la tasa fiscal sigue siendo menos de 21 percent, cuando crezcan o el monto de ganancia neta sobrepasa 21 percent de impuestos, se cambia la estructura fiscal de la LLS a corporación para que pague un impuesto de 21 percent. En ese ejemplo, que pagaban 31.25 percent de impuestos, que pagaban 244 000 dólares, si se cambia a Corporación C, esta ganancia neta de 706 000 dólares, en vez de pagar 31.25 percent de impuestos, paga una tasa de 21 percent, como quiera, paga 148 000 dólares, pero está pagando 96 000 dólares menos de impuestos, solamente con este cambio fiscal.
Ahí se puede ver cómo la LLC le abre esta puerta en el futuro cuando lleguen a este nivel fiscal. Ya saben cuál es la estrategia mientras la ganancia neta se mantenga en este nivel, llenen como propietario único o como sociedad. Ya cuando estamos hablando de estos niveles de ganancia neta, ahí se cambiaría a corporación. Básicamente, así es que funcionan los impuestos para su propiedad de alquiler. Ahora, importante de que cada caso es diferente. Esto es información general. Siempre se recomienda que usted haga una cita, una consulta con un profesional para que le ayude a evaluar su caso específico y que le diseñen el mejor plan legal y fiscal para su caso en específico. Si usted quiere una consulta con nosotros, con mucho gusto se la podemos proveer. Vaya a www. contador. Tax. Eso lo va a llevar a nuestra página web en español y ahí puede hacer la cita con nosotros. Básicamente, ahí terminamos nuestro seminario. Espero que haya obtenido información valiosa. Es un poquito largo este video, pero mucha información detallada que es de mucho valor. Si le ha sacado provecho a esta información, por favor, dale like a este video y compártalo con otro empresario que le pueda sacar provecho.
Que pase buen día y que Dios le bendiga.
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